預售商品房抵押權預告登記是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時還不能辦“其他權利登記”，所以，就先辦該登記。意義：預先申明，該房屋已經先抵押給銀行了，別人不能再主張抵押權了，防止購房人再將該房抵押給別人。登記申請人是金融機構(銀行)和購房人。

預告登記的概念

所謂預告登記，就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。他將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。

以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權形式主義的物權變動模式分析，當事人的債權合同僅引起債權變動的法律效果。生效的債權合同結合交付或登記，方能發生物權變動的法律效果。因為，一物數賣情況下的數個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權變動，而同時存在的各個債權具有相容性、平等性，就同一標的物可設立數個債權，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數賣情況下標的物的所有權歸屬。而在我國債權形式主義的物權變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續的買受人取得標的物的所有權，其他買受人得向出賣人主張違約責任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權外，并無排斥第三人的權利，原則上僅能依債務不履行的規定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產生了預告登記制度。

預購商品房抵押權預告登記的作用

1.預購商品房預告登記所要保護債的請求權具有排他效力，也就是說，經預告登記的請求權能夠對抗后來發生的與該請求權相沖突的不動產物權的處分行為。預告登記使得其所保護的債的請求權效果及于物權，在未經預告登記權利人同的情形下，能夠產生否定物權變動的法律后果，這也是預購商品房預告登記的要義。

2.不動產物權的轉移登記有賴于預告登記權利人的請求，在預告登記權利人未作物權變更登記請求的情形下，不動產物權不會發生自動轉移的后果。預告登記權利人并非必然將來成為不動產權人，只是在預告登記權利人依照法律規定或者約定的物權變動條件成就時，其享有排他的請求進行物權變動的權利。

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